文章几天前撰写，因8月28日新政策的发布进行了些许修改。尽管调整了部分内容，文章的核心观点依然保持不变。

1、 8月17日，国家统计局按时发布了7月份全国大中城市的房地产价格指数。其中，青岛的新房住宅同比价格指数为98.1，二手房的同比指数为93.7，均低于100，显示出青岛房价较去年的持续下滑。追溯数据，自2020年7月起，新房住宅价格指数分别为102.3、105.4、100.8、102、93.8、98.2；而二手住宅指数则为95.8、101.3、98.4、95.9、91.2、95.1。由此可见，自2023年起，青岛的新房价格一直呈现下降趋势，而二手房价在2021年短暂反弹后也显著下滑。2018年是青岛房价的最高点，加上2018至2020年，房价连续下跌，目前的降幅更加显著。

2、 实际上，从多个方面来看，青岛房价不应出现如此大幅的回落。以不同时间段的青岛新房成交量为参照，克而瑞数据显示，2016年新房成交面积高达2019万平方米，全国排名第4；2018年成交1587万平方米，全国第5；2020年1450万平方米，排名第8；2022年成交1153万平方米，位列全国第2；而2024年预计为724万平方米，全国第6。2023年新房成交688万平方米，居全国第3。

3、 显而易见，过去十年青岛的房地产市场成交基础较为稳固，始终稳居全国前列。然而，尽管成交量庞大，但房价却未能维持应有的稳定增长。需求端并无太大问题，关键则是在于供应端。楼外君认为，主要原因是2020年前青岛住宅供应量居高不下，导致库存严重。第三方统计数据显示，2014至2020年间，青岛宅地供应毫无规律，造成了供过于求的局面。2015至2017年，青岛住宅用地成交年均超过1.2万亩，而2014及2018至2020年间则超过2万亩。许多土地位于郊区，并且大多为大型开发。按照80%的纯住宅供应、2.0的容积率以及套均110平米的标准，这七年间市场上大约供应了112万套房。而当时青岛年均新房去化约为12万套，因此在2020年前，市场上大约积压了28万套新房住宅。这些房源以在建、在售、未建等形式存在，导致目前库存依然庞大，需较长时间才能消化。

4、 不过，近五年青岛的房地产市场已经开始减少土拍，降低库存。从2021到2025年，青岛相关住宅用地的成交面积分别为1208万平、741万平、319万平、117万平、160万平，而同期新房成交分别为1402万平、1153万平、744万平、724万平、688万平。由此可见，卖地数量与新房成交量的比例逐年下降，最近两年甚至降至25%以下。按理说，供应量远小于成交量，青岛楼市应当迎来复苏，然而问题在于前期的过度开发导致当前库存压力依旧。

5、 显然，青岛房地产市场的困境在短期内仍需一至两年的时间来解决。在库存逐渐清理的同时，市场交易的主力需要转移至二手房。过去五年，许多大中城市的房价指数持续下跌，唯有成都相对保持稳定。贝壳研究院的数据显示，过去五年成都的二手房价格仅下滑了5%-8%。其二手房成交量是新房的两倍以上，且新房成交量因土地供应减少而相对偏低。成都市政府旨在让新房市场实现“客多房少”局面，以此带动二手房市场的活跃。

6、 除了成都，杭州也是房价相对稳健的城市。国家统计局数据显示，2026年7月，杭州新房住宅同、环比价格指数均在100以上，说明过去一年房价总体稳定。近五年，杭州新房价格上涨了8.7%，而二手房仅跌了14.5%。新房价格坚挺，二手房抗跌，展现了健康的房地产市场。而杭州楼市稳健的核心原因同样在于二手房的成交量远超新房。2024年，杭州十区二手房成交9.36万套，新房仅成交6.33万套，反映出二手房市场的稳固与活力。