城中玄武湖畔的金陵玖园首次成交了二手房。近日，有人在二手房平台上确认，金陵玖园一套建筑面积仅64.09㎡的小户型最终以445万元的价格成交，折算后单价达到了6.9万元/㎡。虽然是小面积房源，成交的单价却让它跻身南京近90天二手房成交价格第二高的位置，仅次于百家湖佳湖绿岛，远超城东帝豪花园别墅、河西中海玥花园等众多改善型大户型房源。

金陵玖园坐落于玄武门板块，临近玄武湖和明城墙，享有主城区成熟的配套设施，是近年来城市中少见的低密度改善项目。2019年7月，银城以底价25.1亿成功获得城中G38地块，该项目囊括了低密住宅、商业办公、酒店式公寓及金陵文化藏馆等多种功能。其中，住宅区域设有12栋5-6层的低密房源，主打建筑面积约200-600㎡的产品，主要面向高端改善人群，自上市以来填补了区域内高端住宅的空白。

金陵玖园的首次开盘颇为奢华——首期要求80%的首付，个别房源的总价甚至超过4000万元，尽管如此，依然吸引了大量富裕买家的热情参与和申请摇号。到了2022年11月，金陵玖园迎来了第一次交付，虽然随后有部分房源挂牌，但因数量稀少、房主不愿出售，目前在二手房平台上仅剩5套在售和1套已经成交。根据网上的房地产备案数据，这套刚成交的64.09㎡房源位于小区220栋的顶层，上市时的新房备案单价达到7.7万元/㎡，总价约为493万元。而现在的二手成交价格为445万元，房产缩水大约48万元；而与挂牌价相比，也存在60万元的议价空间。即便如此，这套房的成交单价依然超越了南京绝大多数二手房，成功跻身于二手房市场的高端行列，这也体现出主城区地段对二手房市场的强力支撑。

值得注意的是，这套约64㎡的小房源功能较为单一，因此其价格并不能全面反映小区整体的市场状况。相比之下，小区内真正拥有湖景资源的低密大户型，居住体验更为纯粹，未来二手房的价格很有可能展现出独立的走势。

进一步分析近90天南京二手房的高价榜单，可以发现，那些高价成交的房源往往具备普通二手房无法比拟的稀缺特征。例如，本周期内的总价最高房源榜中，从景枫你山、帝豪花园别墅到佳湖绿岛、海玥花园，这些房源或是占据城市核心资源，或是属于市场稀缺产品，成交价格屡创新高。以江宁的景枫你山为例，今年该小区多次入选高价榜，坐落于方山脚下，享有方山的自然景观，同时大量房源配备庭院，是南京稀有的低密别墅社区，也是江宁的改善型别墅标杆。今年以来，该小区的二手房市场表现活跃，目前已经成交了8套，其中3套总价超过千万。3月12日，某套四层的联排别墅成交总价为1628万，单价约为3.88万/㎡；3月23日，另一套建筑面积约268.87㎡的房源成交总价1020万，单价为3.79万/㎡；而5月23日，又有一套418.97㎡的别墅成交1600万，总价和单价均创新高。

此次高价榜单的第二名则是帝豪花园别墅，该房源位于城东富人区，背靠紫金山，拥有得天独厚的山景资源。该小区开发时间较早，社区成熟度高，主要由独栋和双拼别墅构成，叠加不可复制的紫金山资源，是南京老一辈富裕群体改善需求的优选选择。今年6月，一套240.97㎡的独栋别墅经过买家的谈判，最终以总价1666万成交，单价约为6.9万/㎡，成为该小区历史上成交单价最高的案例。

而河西的海玥花园则凭借明显的地段优势，屡屡在南京二手房市场占据高位。作为河西地区新近标杆级大平层豪宅，海玥花园以其优越的地段资源、成熟的配套设施和改善型居住体验，常常被视为河西二手豪宅的风向标。今年6月28日，海玥花园A区一套建筑面积约235.95㎡的大平层成交总价1333万，单价约为5.65万/㎡。而海玥花园B区的市场活跃度更高，今年已售出多套千万级的房源。尽管这些千万级豪宅的成交颇为显眼，但若从长远来看，豪宅市场也未能避开市场疲软带来的影响。例如，以1333万成交的海玥花园A区，去年2月同样户型的成交额为1565万元，总价和单价均创下小区历史新高。此外，景枫你山一套268㎡的别墅在2024年1月以1456万的总价、5.46万元/㎡的单价成交，而同样的房源在今年3月的成交为1020万，单价约为3.79万/㎡。

尽管如此，南京的高端豪宅市场门槛依然相当坚固，尽管成交价格较过去几年的高峰有所回落，但高价值的区间依然稳固，成交单价和总价水平仍然高居全市二手房市场的顶端。

昨天（8月17日），国家统计局发布了《2026年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，南京7月的新房价格环比小幅上涨0.1%，而二手房价格则环比下降了0.3%。整体来看，南京楼市正处于新房企稳、二手房降幅收窄的阶段，但细分户型的价格指数却透露出了重要的信息。对于新房而言，90㎡及以下户型环比下降0.1%，90-144㎡的主力刚需户型环比持平，而144㎡以上的房屋则表现出更大的价格波动。